Договор купли продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры – это документ, особенности составления и заключения которого должен знать любой человек, так как рано или поздно он столкнется на практике с необходимостью продать свою жилую недвижимость или приобрести новую.

Далее для вас основные правила, касающиеся договора купли продажи квартиры, и образцы договора.

Составление договора

Очень часто в СМИ мы узнаем о различных фактах мошенничества, по причине которых огромные финансовые потери несут как покупатели квартир (чаще всего), так и бывает — продавцы.
Чтобы этого не произошло, нужно знать какие условия должны быть обязательно заложены в договоре. Также нужно понимать, как происходит проверка «чистоты» сделки.

Единый бланк договора купли продажи квартиры не установлен законом.  Но правила, тем не менее, имеются.

Этот документ всегда составляется в письменной форме.

В начале указываются идентифицирующие признаки сторон. Для физических лиц — полные имена и паспортные данные, для юридических лиц — реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя на совершение сделки.

Далее указывается информация о предмете, который продавец продает, а покупатель покупает. Информация указывается очень подробная: адрес местонахождения, этаж, количество комнат, кадастровый номер, площадь, реквизиты документа, удостоверяющего право собственности продавца. Чтобы не ошибиться, нужно переписать все необходимые признаки из свидетельства о праве собственности, или выписки из государственного реестра на объект недвижимости.

Затем прописывается цена, за которую передается объект недвижимости и условия оплаты. Оплата может производиться как в момент заключения договора, так и после. Можно указать при необходимости, что оплата будет внесена в рассрочку.

Далее, для защиты своих прав, и в первую очередь покупателю, следует указать в отдельном разделе, что передаваемая квартира не имеет никаких обременений или претензий со стороны третьих лиц, в ней никто не прописан и она не является предметом исковых требований.

Таким образом, ответственность за юридическую «чистоту» квартиры будет полностью на продавце, и при обнаружении одного из вышеназванных фактов покупатель потребует назад оплату за квартиру и признания договора незаключенным.

Надо понимать однако, что ситуацию это не спасет: к этому времени хитрый продавец уже потратил денежку, и покупателя вариант остаться без квартиры, и с многолетней выплатой доли зарплаты или пенсии от продавца — вполне существующая реальность. Так что лучше всего тщательно проверять юридическую чистоту сделки до самой сделки, а не надеяться на правосудие и судебных приставов после наступления проблем.

Также стороны указывают в договоре при необходимости дополнительные условия, подписывают документ и указывают свои подробные реквизиты, в том числе банковские (при наличии)

Для вас образец (форма) >>договора купли продажи квартиры (можно скачать и редактировать).

Необходимые документы

Важно ознакомиться со следующими документами и сделать их копии.

Документы, удостоверяющие полномочия сторон. Осуществляя оформление договора купли продажи квартиры нужно потребовать у другой стороны оригиналы идентифицирующих документов и сделать с них копии. У граждан этот документ – паспорт. А вот юридические лица предоставляют доверенность, решение исполнительного органа организации о наделении полномочиями, доверенность, свидетельства о присвоении ОГРН.

Документы, удостоверяющие право собственности. До 2017 года основным таким документом было бумажное свидетельство о праве собственности, предоставляемое продавцом. В настоящее время эти свидетельства исключаются из обязательного гражданского оборота. Для подтверждения права собственности заказывается свежая выписка из Росреестра, которая содержит более полные сведения. Именно она в первую очередь потребуется для удостоверения собственности.

Идентифицирующие документы. Просмотрев паспорт продавца – физического лица можно обнаружить, что он состоит в браке или имеет несовершеннолетних детей. В этом случае с него обязательно надо затребовать согласие органов опеки на совершение сделки, а также нотариально заверенное согласие супруга.

Домовая книга или справка о зарегистрированных. Для того чтобы обезопасить себя от прописанных в жилом помещении граждан следует затребовать у продавца заверенную копию домовой книги или справку от управляющей компании о количестве зарегистрированных в помещении лиц (выписку из поквартирного лицевого счета). Справку о зарегистрированных жителях квартиры вы без труда получите в вашем местном Многофункциональном Центре предоставления государственных и муниципальных услуг, советую начать именно с него.

План квартиры. При покупке квартиры или только какой-либо отдельной комнаты всегда нужно прикладывать технический план помещения. Если передается только часть такого помещения, она должна быть выделена цветом.

Дополнительные способы защиты прав сторон и обеспечения безопасности сделки

Кроме получения обязательных документов, покупатель и продавец могут перестраховаться, чтобы не стать жертвой мошенников. Сделать это можно двумя основными способами.

• Воспользоваться услугами нотариуса

В случае заверения у него, договор пройдет дополнительную проверку на законность и его заключение станет безусловным. Способ потребует небольших затрат. Более того, если что-то пошло не так, то при невозможности возложить ответственность на иное лицо, она, в теории, может быть возложена на нотариуса.

• Заключить предварительный договор купли продажи квартиры

Его предметом будет не передача помещения, а обязанность оформить соглашение в будущем. Обычно он сопровождается выплатой суммы задатка, которая передается покупателем продавцу.

Если в последствии стороны выходят на сделку в оговоренный срок, то задаток перечисляется в счет оплаты квартиры. Если нарушаются условия предварительного договора продавцом, то он обязан возвратить денежные средства в двойном размере; если покупателем – он теряет задаток.

Скачайте  >>предварительный договор купли продажи квартиры (образец) и отредактируйте его по своей ситуации.

Привлечение материнского капитала

Для оформления покупки с привлечением средств материнского капитала необходимо оговорить это в отдельном пункте. После заключения договора купли-продажи, он предоставляется в пенсионный фонд вместе с заявлением установленной формы, и пенсионный фонд перечисляет продавцу средства материнского капитала в течение 2-4 месяцев с момента поступления правильно оформленных документов.

Срок довольно приличный и далеко не каждый покупатель согласится ждать так долго. Поэтому в качестве альтернативы можно заключить дополнительный договор с банком. Он предоставит средства для оплаты квартиры немедленно, а продавец отдаст в банк необходимую сумму, когда получит решение пенсионного фонда. Правда, в этом случае придется оплатить некоторый процент.

Существует специальное условие для квартиры, купленной на средства материнского капитала. Чтобы заключить договор купли продажи квартиры с материнским капиталом нужно разрешение органов опеки и попечительства.

Это требование связано с необходимостью защиты прав несовершеннолетних детей, так как предполагается, что квартира купленная на средства этого капитала впоследствии должна перейти к ним в собственность.

Особенности передачи квартиры

Для того чтобы передать предмет договора составляется акт передачи квартиры по договору купли продажи, который предоставляет покупателю право использовать передаваемое ему помещение и нести бремя по содержанию. Обычно он составляется после совершения полной оплаты.

Нужна ли регистрация договора

Регистрация самого договора купли продажи квартиры в государственных органах не требуется. Необходимо зарегистрировать только лишь право собственности на основании имеющегося договора.

Заключение

Избежать наиболее распространенных случаев мошенничества при заключении договора купли продажи квартиры вполне реально, если получать информацию о передаваемом предмете и продавце из нескольких источников сразу.

Основной документ – это выписка из единого реестра недвижимости. Однако если квартира передавалась в собственность продавцу с использованием свидетельства о наличии такого права, стоит запросить и этот документ тоже. Ну и внимательно изучайте все правоустанавливающие, индентифицирующие и сопутствующие документы, о которых было рассказано выше.

Плюс, никто не отменял здравый смысл.