Договор купли продажи земельного участка

ogorod

Как правильно составить договор купли — продажи земельного участка — читайте далее (плюс образец договора).

Какая земля подходит для купли-продажи

Переход земли от одного владельца к другому у юристов называется сделкой. При этом объект купли — продажи (участок земли, надел) меняет своего законного владельца, то есть, переходит к другому владельцу.

Земельным кодексом РФ, ст. 37 предусмотрен чётко регламентированный порядок совершения таких сделок.

Договор купли продажи земельного участка подразумевает, что передаваемая земля должна находится в частной собственности. Это может быть, например, земля под ИЖС (индивидуальным жилищным строительством), садовым участком, а также земли СХ (сельскохозяйственного) назначения.

Как описать землю в договоре

Перед тем, как начать оформление договора купли продажи земельного участка, следует чётко понять, что не все земли в РФ можно продать или купить. Для купли-продажи подходит только тот участок, что имеет установленные границы и адрес (ЗК РФ, ст. 37 п.2).

При покупке, или продаже земли ИЖС (для стройки жилого частного дома) также стоит обратить внимание и на кадастровый (земельный) паспорт участка.

При составлении текста договора следует обязательно указать:

  • Номер продаваемого (покупаемого) участка – и кадастровый и регистрационный;
  • Адрес, по которому располагается эта земля;
  • Площадь участка;
  • Назначение земель;
  • Кроме этого, к договору обязательно нужно приложить план участка, карту местности или же топографическую съемку с отмеченным на ней наделом земли, который и будет объектом настоящей купли – продажи.

Продаваемый участок обязательно должен быть свободен от права владения предыдущими хозяевами, и не быть предметом залога, например в банке по кредиту.

Если собственник (владелец) продаваемой земли не имеет возможности самостоятельно присутствовать на сделке, то он должен прислать своего представителя, и доверенность на него. Доверенность от физического лица обязательно оформляется у нотариуса.

Как правильно составить договор

Согласно статье 37 Земельного кодекса, обычно сделки с землей (недвижимостью) не должны заверяться у нотариуса (кроме случаев, о которых далее ниже).

Чаще всего, они оформлены в виде простого письменного (не устного) договора, который подписывается и покупателем, и продавцом. Образец договора купли продажи земельного участка обычно есть у риэлтора, у юриста или у законного владельца участка, которые проводит сделку как инициатор её.

В документе обязательно прописывается содержание договора:

  • Объект сделки;
  • Специфика проводимой сделки;
  • Обязательства сторон;
  • Ограничения по срокам действия такого договора;
  • Время вступления сделки в силу.

Важно знать, что договор купли продажи дома с земельным участком должен содержать сведения не только об участке, но и обо всех постройках на нём. После двустороннего заключения и подписания договора, его обязательно нужно показать при государственной регистрации (перерегистрации) недвижимости.

А в том случае, если договор купли – продажи земельной недвижимости в написанном виде не будет представлен в орган обязательной регистрации недвижимости, то сделку следует считать недействительной.

Когда нотариус — обязателен

В некоторых случаях нужно обязательное нотариальное заверение договора (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ). Этих случаев всего пять:

  1. Земля принадлежит лицу несовершеннолетнему. И сделку заключает законный представитель владельца.
  2. Собственником недвижимости является лицо с ограниченной дееспособностью.
  3. Продаётся не весь участок, а лишь доля в нём, в этом случае земля является объектом коллективной собственности.
  4. Предмет договора принадлежит не физическому, а юридическому лицу.
  5. Договор заключается между иностранными гражданами на территории РФ, или же между гражданином России и иностранным подданным.

Бесспорный плюс нотариального удостоверения — у нотариуса вам подготовят и напечатают правильный договор с учетом ваших документов и нюансов, которые вы изложите.

Новые требования с 2017 года

Согласно новому порядку, договор купли продажи земельного участка 2017 года включил в себя четыре дополнительных пункта, и их нет в старом варианте.

Итак:

  • Теперь в документе договора (не в приложении к нему) обязательно прописываются все обременения этой земли – телеграфные столбы, трансформаторы, колодцы и канализационные люки, вышки ЛЭП и связи.
  • Оговаривается, что при покупке земель сельскохозяйственного (СХ) назначения её владелец становится также и собственников всего, что вырастет на этой земле.
  • В настоящем договоре обозначается ответственность продавца земли за сокрытие или же не раскрывание (частичное предоставление) данных о предмете сделки.
  • А также, непременно в договоре отмечается число (дата) возведения построек на участке ( лишь в том случае, когда они будут).

При грамотном составлении договора типичной купли – продажи и при своевременной регистрации этой сделки в государственных службах продать и приобрести землю стало просто.

Но стоит подстраховаться и знать, в каком случае считается недействительным договор купли продажи земельного участка (статья 550 ГК РФ):

  • Это отсутствие обязательной гос.регистрации;
  • Неправильное составление самого договора;
  • Отсутствие надлежащих полномочий по продаже у продавца земли;
  • Расторжение уже заключённого договора.

Три образца договоров

Скачайте >> образец договора купли продажи земельного участка (с возможностью редактирования), и обязательно посмотрите дальше подводные камни при заключении договора.

Здесь образец договора на куплю земельного участка >>с ипотекой. А здесь — договор купли — продажи земельного участка >>с садовым домиком.

На что обратить внимание

Если продавец подразумевает задаток при проведении сделки (обычно это 10% от суммы сделки), то это обязательно нужно отразить на бумаге. Отдельно от основного документа оформляется договор задатка купли продажи земельного участка. Но если этого не сделать, то нечестный продавец легко может воспользоваться незнанием покупателя порядка оформления подобных сделок, и затребовать большую сумму, чем определялась при первоначальном соглашении.

Также следует внимательно читать договор, чтобы не купить вместо обещанной земли совсем иной объект нежилой недвижимости. Здесь нерадивый продавец может «подсунуть» не договор о продаже (купле) земельного участка, а договор купли продажи доли земельного участка.

Когда покупатели не уверенны в честности или надёжности продавца, то необходимо в обязательном порядке, вместо устной договорённости стоит заключить предварительный договор купли продажи земельного участка и отдать его на экспертизу юристам в области земельного права.

Кроме этого, стоит учитывать, что возможны судебные тяжбы между сторонами покупателя и продавца, поэтому все имеющиеся варианты договора (предварительный, конечный, нотариально заверенный) должны храниться и у покупателя, и у продавца даже после прохождения процедуры перехода в собственность к другому лицу.

Есть ещё такое понятие, как акт к договору купли продажи земельного участка, вот именно этот документ стоит изучать досконально, в этом документе содержится полное описание объекта сделки, а также технические характеристики его. Внимательными стоит быть и при сверке заявленного и фактического размера продаваемого участка, обычно при составлении акта, владелец земли вызывает землемеров, которые вносят данные о площади земли в этот акт.

Гос. регистрация

Где проводится регистрация сделки с земельным участком? — В Росреестре (Федереальная служба гос. регистрации,  кадастра и картографии).

Впрочем, заявление на регистрацию сделки, договор и документы можно подать как в местное отделение Росреестра, так и в Многофункциональный центр гос.услуг (МФЦ). Но оформляться регистрация и хранится дело будет в любом случае именно в Росреестре.

Договор готовится в 3-х экземплярах. Первый всегда остаётся у продавца — другой у покупателя, а ещё один, в органе госрегистрации — отделении Росреестра.

Какие документы потребуются?

  • паспорт (как вариант паспорт и доверенность, если идет кто-то другой)
  • сам договор о купле-продажи земли (если необходимо — зарегистрированный у нотариуса), акт приема-передачи к договору
  • расписка о передаче денежных средств по договору
  • документы о праве собственности продавца на землю (зависит от вашей ситуации, например свидетельство о праве собственности и договор предыдущей купли-продажи, или судебное решение о признании права собственности, свидетельство о праве на наследство и т.д.)
  • решение органа местного самоуправления о предоставлении участка (согласно Письма Минэкономразвития от 2009 года №Д23-3585)
  • выписка из Реестра недвижимости
  • разрешение от супруги/супруги на проведение сделки (если продавец приобретал участок будучи в зарегистрированном браке)
  • квитанция об уплате госпошлины (с сельскохозяйственной земли 100 руб, с иной, включая под индивидуальное жилищное строительство или садоводческий участок — 350 рублей)

Помните, принятая форма договора купли продажи земельного участка в каждом субъекте РФ может несколько отличаться друг от друга, поэтому лучше всего проконсультироваться с местным юристом, специализирующемся на земельном праве, или зайдите на бесплатную консультацию в отделение Росреестра.

Сторонам сделки, особенно покупателю, следует внимательно читать и сам договор и акт к нему, чтобы избежать разочарования и возможных судебных разбирательств.

Карта сайта

Новые материалы: