Инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость — не простой способ вложить средства. Это надежно, но есть три больших минуса:

• чтобы сделать инвестицию, придется собрать большие деньги (высокий порог входа)
• недвижимость требует регулярных затрат (налог, квартплата, текущий ремонт)
• её сложно «обналичить», если срочно потребуются деньги

Почему именно недвижимость?

На самом деле популярность инвестиций в недвижимость кроется в психологии человека. Чтобы стало очевидно, начнем с понятия инвестирования.

Термин инвестирование подразумевает способ распоряжения капиталом, вложение (размещение) средств, с целью приумножить своё благосостояние. Каждый человек, по сути, инвестор. День за днём производятся траты на:

• Питание (поддерживает организм в рабочем состоянии);
• Образование (увеличивает шансы на получение престижной высокооплачиваемой работы);
• Лекарства, фитнес (продлевают период работоспособности).

Если после «бытового» инвестирования у вас осталось некоторое количество денежных активов, то вы оказываетесь перед сложным выбором:

• Сохранить накопления;
• Истратить;
• Преумножить капитал.

Вариантов для размещения накоплений множество. Как уберечь «свои кровные» от прожорливой инфляции и других объективных рисков? Как добиться получения стабильного дохода от вложений на протяжении долгого времени?

Ответом становятся инвестиции в недвижимость.

Главные плюсы недвижимости:

• Это направление пользуются повышенной популярностью у населения благодаря психологическому аспекту – своей осязаемости или стабильности (конкретному месту расположения объекта).
• В отличие от других финансовых инструментов, недвижимость всегда можно продать, подарить, передать по наследству. Сделки с недвижимым имуществом кажутся достаточно простыми и понятными.
• Недвижимость надежно, защищается законом, её можно пощупать и передать по наследству — это основные выгоды подобного вложения денег для среднестатистического человека.

Варианты инвестиций в недвижимость

Жилье для сдачи в аренду

Аренда может краткосрочной (чаще всего посуточной) и долгосрочной, когда квартира ищется на срок от года и более.

Посуточная сдача — дело хлопотное. Ежедневно нужно встречаться с клиентами, сдавать и получать ключи и проверять состояние квартиры; а само помещение убирать, мыть, менять постельное белье, следить за шампунями, туалетной бумагой и прочими расходными материалами. Также нужно будет обеспечить жилье красивой посудой, шторами и прочими мелочами для удобства жизни.

Кроме того, командированные будут просить выдать им подтверждающие документы, так что может потребоваться зарегистрироваться в качестве ИП.

При долгосрочной аренде таких проблем нет: нашли один раз арендатора, заключили договор на срок до года, и раз в месяц приходите за денежкой и проверяете квартиру. А если арендатор ответственный, то можно и вовсе не приходить, а получать деньги на банковскую карту.

Но это отражается на доходах: если квартира посуточно будет сдаваться даже половину месяца, это может быть более выгодно, чем сдача на длительный срок.

Как увеличить прибыльность от сдачи жилья в аренду?

Если есть задача извлечь максимальную прибыль из инвестиций в жилую недвижимость, можно сделать следующие шаги:

• Выполнить дополнительную перепланировку жилого помещения.

Разделить одну квартиру на две, три квартиры-студии, оборудовав дополнительные санузлы и кухни. Тогда возможна продажа нескольких студий или их сдача в аренду, что существенно увеличит стоимость квадратных метров жилплощади;

• Увеличить площадь жилого помещения

Если объект недвижимости располагается на земельном участке, то вы можете увеличить его площадь с помощью пристроек;

• Сдача квартиры посуточно, значительно выгоднее долговременной;
• Особенно выгодно сдавать жилую недвижимость в курортных районах, получая в сезон прибыль, превышающую базовую в несколько раз;
• Раньше работал способ преобразовать многокомнатную квартиру в хостел, сейчас нет — по нынешним законам хостелом может быть только нежилое помещение;
• Перевести жилое помещение в статус нежилого, в последствии продать или сдать в аренду в новом качестве.

Жилье в новостройке для спекулятивного дохода

Сейчас отличное время для приобретения жилья в новостройках: предложений много, а рынок стоит из-за кризиса. Сложилась изумительная ситуация, когда продав двушку где-нибудь в регионе, вы можете изловчиться и купить на эти деньги студию в новостройке в нормальном районе в Санкт-Петербурге. С Москвой такой вариант не пройдет, там ценник всегда выше.

Тем не менее — скидок, акций, беспроцентных рассрочек и дешевой ипотеки вы найдете сейчас у многих застройщиков. Главное, чтобы застройщик был надежный, ответственность была застрахована в хорошей компании, и в прошлом у него не было проблем со сдачей объектов в сроки.

Самые «лакомые» цены на квадратные метры жилья в стадии нулевого цикла, после сдачи дома квартиры в нем вырастут в цене на 20-35 %.

Откуда возьмется ваш доход — он возникнет с разницы между продажей и покупкой.

После того как дом достроят и введут в эксплуатацию, ценник на квартиры вырастет, а хороших квартир (с удобной планировкой, на любимых 2-4 этажах, с окнами с хорошим видом и т.д.) у застройщика уже не будет — их раскупают первыми. И когда придете вы, с вашей квартирой, на нее будет спрос.

Апартаменты для аренды

Отдельным классом от обычного жилья выделяют современный вариант — апартаменты. Это особый класс строек, который в последнее время начинают шире практиковать застройщики. По сути это здание гостиничного типа, номера в котором имеют кухню, и именуются иностранным словом «апартаменты». Они не имеют статус жилого помещения.

Серьезные минусы такого жилья:

• в нем нельзя прописаться (только временная регистрация, и то не везде — зависит, есть ли у здания статус гостиницы или апарт-отеля, или статус какой либо другой)
• на его приобретение нельзя получить ипотечный кредит
• такая недвижимость не подпадает под действие закона 214-ФЗ, так что если застройщик обанкротится или нарушит сроки — разбираться с этим может оказаться сложно.

Плюсы — цена заметно дешевле, чем на обычные квартиры в новостройках. Часто застройщик сам готов выполнить отделку помещений, и вам не придется ломать голову над установкой сантехники или поклейкой обоев.

Также нет требований к планировке внутри, так что хозяин волен переделывать что-то по своему усмотрению, без согласований с градостроительными органами.

Самыми популярными апартаментами считаются расположенные в столице, например московский бизнес центр «Москва-сити», или расположенные у моря, например Сочи, Крым и т.д.

Зарубежное жилье для «гарантированной аренды (leaseback)»

Эта схема известна прежде всего по Франции, где она применяется с 1976 года. Жилье для туристов и коренных жителей строится по сути на деньги инвесторов.

Инвесторы получают возврат налога НДС (19,6% от стоимости жилья), и гарантированно не менее 9 лет подряд сдают это жилье в аренду по государственным расценкам и условиям.

Управляющая компания является законным посредником и занимается всеми вопросами (текущий ремонт, поиск квартирантов, сбор аренды и т.д.) за согласованный процент от арендной платы. Это очень удобно для иностранных инвесторов, которые не могут регулярно появляться, проверять и заниматься своей недвижимостью.

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость включает в себя статичные нежилые объекты собственности (склады, офисы, гостиницы, производственные помещения), которые служат для получения прибыли, главным образом, за счёт сдачи их в аренду.

Такая недвижимость имеет свою классификацию по качеству:

• Класс «А» — отвечает всем требованиям мировых стандартов (лучшее расположение в коммерчески выгодных местах);
• Класс «В» — уступает объектам класса «А» по 1-2 показателям;
• Класс «С» — объекты с высокой степенью физического и морального износа, самая дешёвая недвижимость с низкой арендной ставкой.

Прогнозирование доходности от инвестиций в коммерческую недвижимость сложнее, чем может показаться. Если вы планируете размещение, на приобретаемой площади, собственного бизнеса, то чётко представляете те характеристики, которыми должен обладать объект финансовых вложений.

Следует учитывать, что коммерческая недвижимость потребует высоко затратных базовых денежных вливаний. Спрос на неё, в отличие от жилья, в несколько раз ниже. Невысокий спрос компенсируется разницей в арендных платежах.

Распространённая практика перевода жилого фонда в нежилой, при благоприятном расположении и активной заинтересованности арендатора (открытие офиса, магазина). Стать арендодателем деловой недвижимости значительно прибыльнее, но и риски выше.

Инвестиции в недвижимость были и остаются актуальными, в любые кризисные времена люди не перестанут нуждаться в крыше над головой, помещениях для работы и торговли. По степени доходности недвижимость уступает лишь таким финансовым инструментам, как ценные бумаги с высокой степенью риска.

На сегодняшний день вложения в объекты коммерческой и жилой недвижимости — один из лучших способов сохранения и приумножения капитала.

Земля и загородное жилье

Не советую использовать этот вариант, кроме случаев покупки для себя.

Земля у нас целевая, вы ее купите для сельскохозяйственного использования или для жилого строительства дома. А значит, будете вынуждены соблюдать назначение. Если через несколько лет выяснится, что целевое использование нарушено или не выполняется, могут возникнуть проблемы. Ибо земля — это не квартира.

Рынок земли не особо развит, плюс налог на землю. Просто подержать и перепродать может быть не выгодно (сложности с поиском покупателя).

Готовые загородные коттеджи мало пользуются спросом. Знакомые риэлторы поясняют, что если выставлена квартира в городе и коттедж за городом по одной цене, то квартиру они продадут гораздо быстрее. Некоторые дома торгуются годами. Ибо ценник высок, а отделка или концепт могут не соответствовать желаниям покупателей, и им по факту легче построить свой дом с нуля.

ПИФы в недвижимости

Клиент покупает не живые квадратные метры, а долю в фонде (паи). А уже фонд вкладывает деньги в недвижимость, и доход (за вычетом своей доли) разделяет между вкладчиками.

Так что это стык между ценными бумагами и инвестициями в недвижимость.

Главный минус — квадратные метры вы не пощупаете. Главный плюс — с суммой буквально в 30 тыс рублей уже можно в это влезать. В недвижимость так дешево зайти не получится.

Вот пример таких ПИФов: Югра Недвижимость-2 от Регион Девелопмент, Золотое кольцо от компании Промсвязь, Бизнес-Юг от Альфа-Капитал и другие.

Как вложить средства с наибольшей выгодой

• Купить дешевле

Самый простой и распространённый способ повысить доходность объекта недвижимости – это постараться приобрести его по стоимости существенно ниже рыночной цены для собственности данного класса. В каких случаях это возможно:

• Приобретение в новостройке

Зарабатывать предполагается на разнице между ценой покупки и ценой перепродажи.

• Покупка конфискованной собственности на торгах

Многие кредитные организации не стремятся нажиться на залоговом имуществе и выставляют его на продажу с существенным дисконтом. Для кредитора важно максимально быстро перевести активы из разряда низколиквидных в высоколиквидные – деньги;

• Долгострой

Одним из вариантов служит приобретение в стадии строительства, которое по тем или иным объективным причинам затягивается или заморожено. Например, у собственника закончились денежные средства или изменились планы. Недостроенный объект обойдётся значительно дешевле сданного в эксплуатацию;

• Без отделки (ремонта)

Цена квадратных метров в новостройке без отделки (с черновой отделкой) будет значительно более бюджетной. Это относится и к приобретению жилья на вторичном рынке.

Финансовая отдача (от жилой недвижимости)

Для расчета финансовой отдачи от вложенных средств, следует провести предварительный анализ рынка, просчитать наиболее выгодные варианты заранее.

Обычно считается, что доходность от инвестиций в жилую недвижимость в среднем варьируется в пределах 5-10 % годовых. Это в случае стабильного роста рынка и удачной сдачи в аренду объекта.

Если что-то идёт не так, то результаты более скромные. Единственный плюс — надежность и стабильность небольшого дохода на аренде (естественно в случае, если нет проблем с арендаторами).

Таким образом результаты от инвестиции в жилую недвижимость скромные, но стабильные. К данному виду собственности относят квартиры, загородные дома, коттеджи, мини гостиницы (хостелы), таунхаусы, дачи и т.п.

Риски

Риски при инвестировании в недвижимость могут быть весьма высоки. Вы рискуете большой суммой, и поэтому потенциальные проблемы следует «знать в лицо». Вот некоторые важные риски:

• Неправильный подбор объекта

Дом может оказаться старым, и содержавшимся в неудовлетворительном состоянии, в результате быстро вскроются места, требующие ремонта. Ремонтные работы сделают вашу сделку дороже для вас.

• Неудачное расположение

Это часто случается, если покупать квартиру не глядя и в районе, который не знаком. Например, если квартира покупается в городе миллионнике или в столице, чтобы аренда была выше. А потом оказывается, что сдать ее в этом районе сложно, и приходится сильно опускаться по цене.

• Плохой выбор арендаторов

Если квартиру или нежилое помещение нужно срочно сдать, они простаивают — можно пропустить неподходящих арендаторов. В последствии это часто приносит проблемы: сломанную мебель и аппаратуру, потерянные ключи от квартиры, промочки соседей, долги по коммунальным услугам, сложности с регулярными платежами, частую смену арендаторов и т.д.

Ликвидировать последствия и проблемы часто накладнее, чем подождать еще пару недель и найти действительно хороший вариант, кому сдать недвижимость.

• Мошенничество

Бывают случаи, когда квартиры покупаются у застройщика-однодневки, который скоро исчезает; во вторичном фонде случаются продажи по фиктивным документам, например по отозванной доверенности, или на квартиру претендуют родственники в местах лишения свободы, или оспаривается завещание, которое является основанием для права собственности продавца.. в общем, вариантов масса. И вы должны предпринять меры защиты: выяснять историю объекта, срок жизни компании — застройщика, отзывы о ней и т.д.

• Политический и экономический риски

С экономическими рисками всё просто: если в стране кризис, цены на жильё падают, а желающих снять квартиру или помещение для офиса становится всё меньше. Или если начинает развиваться один район, в нем строятся заводы, предприятия, то уместно ставить ставку на недвижимость в этом районе — она будет востребована.

Политический риск больше относится к странам. Если, к примеру, Греция сейчас на задворках Европейского союза, то жильё там будет дешевле, но и возможностей сдать или продать его с выгодой — мало.

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

К положительным аспектам инвестиций в недвижимость следует отнести:

• Обширный диапазон выбора объектов различного назначения (квартиры, офисы, торговые площади, складские помещения и др.);
• Доступность для капиталовложения различным слоям населения (приобретение на стадии нулевого цикла, до сдачи в эксплуатацию, обойдётся значительно дешевле);
• Возможность получать стабильный долговременный доход (сдача в аренду);
• Вложенные в квадратные метры средства не обесцениваются под воздействием инфляции.

Несмотря на, все преимущества, у инвестирования в недвижимость есть и некоторые объективные минусы:

• Как правило, объекты недвижимости обладают низкой степенью ликвидности. Трудно реализовать такое имущество в короткие сроки, не потеряв в его стоимости;
• Приобретение недвижимости автоматически накладывает на собственника обязательства по различным платежам, от коммунальных услуг до уплаты налогов;
• Динамика изменения цен на рынке не стабильна, так как зависит от изменения различных факторов (например, рядом возводятся объекты ухудшающие экологию или, напротив, способствующие развитию инфраструктуры).
• Ну и конечно же, высокий порог входа. Недвижимость стоит дорого.

Можно ли купить недвижимость дешевле?

Из нормальных, законных и безопасных вариантов можно посоветовать три:

1. купить требующий ремонта объект и ремонтировать самостоятельно или силами родственников — друзей
2. купить что-то дешево на аукционах по банкротству. Однако за хорошие лоты там идет война (конкуренция высокая)
3. покупка на стадии строительства. Если не прогадали с застройщиком, то все будет в порядке. С другой стороны, если бы купили вторичку, в это время уже сдавали бы ее в аренду — так что считайте выгоду сами.