Договор найма

Если вы задумали снять квартиру, то нужно разобраться, что и почем снимать.

Наем или аренда?

Часто при использовании этими терминами заменяют друг друга. Чем же отличается наем от аренды?

Понятие найма дано в Гражданском кодексе (ст.671):

Договор найма жилого помещения — договор, по которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём.

Таким образом, наем — это разновидность аренды.

Говоря о нежилых помещениях и аренде со стороны юридического лица — мы говорим об аренде. Если снимает жилое помещение физическое лицо — это уже наем.

Фактически, договор аренды квартиры между двумя гражданами — это некорректное название, которое часто встречается на практике. Правильнее говорить в этом случае — договор найма.

Виды найма

Видов найма три.

1. При определенных условиях можно претендовать на государственное и муниципальное жилье
2. Возможно, вам предоставят в найм служебное жилье по месту работы (службы).
3. А если в первых двух случаях ничего не получается — придется воспользоваться обычным коммерческим наймом.

Пользователь именуется нанимателем, а лицо, предоставляющее помещение наймодателем.

Бессрочный (социальный найм)

Договор найма, в соответствии с которым государство бессрочно предоставляет помещение гражданину и его семье, при наличии социальных проблем с жильем. Этот юридический документ имеет некоторые отличительные особенности, благодаря которым его можно легко определить.

Заключается только между государственными (муниципальными) органами и гражданами.
Всегда предоставляется в бессрочное пользование, без права распоряжения.

Плата за пользование в части случаев отсутствует, или начисляется по небольшому тарифу. Его устанавливают местные органы власти, в ведении которых находятся дома, и он не может превышать максимального тарифа для региона.

Чтобы лучше представить уровень расценок:

• в 2017 году плата за соцнайм 1-комнатной квартиры в поселении Воскресенское в г.Москве составит 15 рублей с 1 квадратного метра жилья;
• одновременно плата за социальный найм в провинции, например Ивановская область, по квартире аналогичной площади составит только 7 рублей с метра.

Гражданин оплачивает коммунальные услуги, совершает обязательные отчисления в фонд капитального ремонта, отвечает за текущее состояние внутренних коммуникаций.

Форма такого договора утверждается Правительством. Она едина для использования на всей территории России.

Образец договора

Подробная статья о соц.найме

Необходимо обращение в компетентные органы с запросом на предоставление социального жилья.

Преимуществом договора такого соглашения является распределение бремени содержания жилья между сторонами.

Его основной недостаток состоит в ограничении прав на распоряжение имуществом, единственно — человек может вселить иных лиц. Какое-либо согласие для этого не потребуется, лишь бы норма жилья на человека выполнялась.

Процедура выселения будет запущена при неоплате коммунальных услуг в течение полугода. Соглашение же будет расторгнуто.

Прекращение гражданских правоотношений произойдет и в случае, если наниматель нарушает права других жильцов.

Коммерческий наем

Наиболее распространенным в юридической практике является договор коммерческого найма жилого помещения.

В документе всегда указываются идентифицирующие признаки, по которым можно точно определить передаваемый объект: место расположения, номер в государственном кадастровом реестре.

В этом случае договориться о бессрочном пользовании нельзя по закону. Максимальный промежуток времени пользования имуществом не может превышать срок не более 5 лет. Этот же срок будет использован, если стороны не пропишут период использования.

Если имущество обретет нового собственника, то правоотношения сами по себе не будут прекращены. Новый собственник станет правопреемником и будет нести обязанности те же, что и предыдущий наймодатель.

Заселение иных пользователей имуществом возможно только при наличии соглашения обеих сторон. При нарушении этого правила, правоотношения с пользователем недвижимости могут быть прекращены.

До окончания действия договора нанимателю должно быть предложено продление договора, если планируется дальнейшее предоставление помещения внаем. Пользователь помещения имеет преимущество перед иными претендентами на заключение договора найма.

Расторжение договора в одностороннем порядке допускается только при уведомлении другой стороны за 3 месяца до даты расторжения. В ином случае, по причине признания помещения непригодным, систематическом нарушении прав других жильцов, договор может быть расторгнут без вышеуказанного уведомления в срок, установленный решением суда.

Подробности договора коммерческого найма (аренды) здесь.

Образец договора здесь.

Наем служебного жилья

К договорам найма также относится договор специализированного найма, под которым понимается найм служебного жилья. Это прежде всего общежития и служебное жилье.

Договор найма служебного помещения действует только в сроки, установленные трудовым договором или контрактом. По этому документу выделяется недвижимость, которой могут распоряжаться публично-правовые образования.

С момента расторжения трудового договора или контракта, прекращает свое действие соглашение о предоставлении служебного помещения. Или в случае, когда сотрудник переводится для продолжения трудовой деятельности в другую местность.

Тот факт, что жилище используется в служебных целях, нисколько не отменяет ответственности проживающего в нем лица. При нарушении правил пользования, нарушении прав других жильцов договор с нанимателем может быть расторгнут досрочно, а работодателю придется решать вопрос о дальнейшем размещении своего работника самостоятельно.

Наиболее распространенным примером использования служебного жилища является предоставление квартир контрактным военным, направляемым для несения службы в различные субъекты страны.

Образец типового договора служебного найма жилого помещения находится в Постановлении Правительства РФ №42 от 26.01.2006 г. Вы можете >> скачать этот образец и отредактировать под себя.

Важные условия договора найма

Обязанности нанимателя:

• в срок оплачивать коммунальные платежи и оплату за наем — если она предусмотрена договором
• производить текущий ремонт
• содержать помещение в годном состоянии, бережно относиться к помещению
• соблюдать правила противопожарной безопасности, допускать проверяющие и коммунальные службы при выполнении ими своих обязанностей
• осуществлять право вселять других жильцов с согласия наймодателя
• использовать помещения только с целью проживания

Каждый из рассмотренных нами договоров имеет свои особенности, однако при работе с каждым из них необходимо помнить, что передаваемые жилые помещения могут использоваться только лишь для целей проживания в них людей.

Квартиры или дама запрещено использовать в целях размещения офисов, предприятий, лабораторий. Нарушение этого правила влечет признание договора недействительным.

Обязанности наймодателя:

• передать помещение в пригодном для проживания состоянии
• обеспечивать капитальный ремонт недвижимости
• не чинить нанимателю препятствий при пользовании недвижимостью
• продлять договор с нанимателем в приоритетном порядке

Для тех, кто сдает недвижимость в коммерческих целях, и желает после окончания правоотношений заключить договор с другим человеком, существует возможность не выполнять законное право нанимателя на преимущественное заключение договора. Следует просто сообщить о том, что заключение с иными лицами новых договоров не планируется. Выждать небольшой промежуток времени и оформить новые правоотношения с кем угодно.

Также в договоре любого найма должно быть четко описано передаваемое помещение, установлена оплата и порядок ее внесения, указан срок действия договора.

Наем с выкупом

Интересной разновидностью найма можно назвать найм с правом последующего выкупа недвижимости. В этом случае в договоре указывается желание нанимателя в последующем выкупить квартиру или помещение, и устанавливается сумма сделки купли — продажи и порядок оплаты.

Например, оплачивать в счет выкупа можно ежемесячно, ежеквартально сверху причитающейся платы за найм (арендной платы) или произвести расчет в конце срока действия договора.

При этом продавца больше устраивает поэтапная оплаты (ибо если покупатель передумает, то возврат уже уплаченных сумм по условиям договора обычно не производится), а покупателя — оплата в конце срока, поскольку в этом случае он имеет возможность безболезненно для своих финансов передумать.

Практикуется в последнее время условие о выкупе не часто, и это связано прежде всего с нестабильностью цен на жилье. За срок договора, чаще год — цены могут сильно измениться в обе стороны. А ни покупатель, ни продавец не хотят потерять деньги на сделке.

Пример >>договора найма жилья с правом выкупа.

Заключение

Лицам, которые используют помещения, следует придерживаться нескольких полезных правил, чтобы не остаться бездомными, вот главные из них:

• Вносить вовремя оплату за проживание и энергетические ресурсы. В случае не возможности своевременного внесения платы уведомлять другую сторону.
• Беречь вверенное имущество и не допускать его порчи или появления дефектов.
• Уважать права соседей и других жильцов.

К договору найма нужно подходить ответственно, ибо в случае серьезных споров — он будет самым главным доказательством в суде.